Бидете правилно информирани: Закон за продажба на земјоделско земјиште во државна сопственост, услови, начин и предности за земјоделците

1.Со законот треба да се постигнат пред се неколку цели во земјоделството и тоа:

– да се отстранат бројните недоследности во актуелниот закон за продажба на земјоделско земјиште во државна сопственост донесен во 2013 година кои недоследности би предизвикале огромни штети на закупците на земјоделско земјиште во државна сопственост а огромна штета и на државниот интерес доколку се применат постапките за продажба пропишани согласно истиот. На пример согласно постоечкиот закон можеда се спроведе постапка за продажба на земјоделско земјиште дадено под закуп независно од желбата на закупецот истото да го купи и да се случи ситуација во која земјиштето кое правните и физички лица го имаат под закуп да биде продадено на трето лице, а нив да им биде исплатен само надоместок за долгогодишните насади и трајни вложувања доколку има такви или пак државата да мора да го продаде целото земјиште дадено под закуп на на закупец доколку за тоа пројави интерес и тоа во рок од 20 дена без при тоа да се предвидени никакви ограничувања во однос на површината која може да се продаде, што во пракса би можело да се случи целото земјиште издадено под закуп да се продаде во многу краток период без транспарентност и без заштитни правни механизми кои би го заштитиле државното земјиште од продажба за лукративни цели.

– да се овозможи целосно и порационално искористување на земјоделското земјиште во државна сопственост имајќи во предвид дека со инструментите кои се на располагање со законот за земјоделското земјиште (закуп и плодоуживање) во изминатите 20 години во функција се ставени околу 130.000 хектари од вкупно расположивите околу 240.000 хектари. Значи необработени а со тоа вероватно  и запуштени површини на земјоделско земјиште во државна сопственост се преку 100.000 хектари, па со овој закон ќе се овозможи преку приватизација на дел од истите, таквите површини да се стават во функција на развојот на земјоделството и зголемување на земјоделското производство.

– да се овозможат поголеми вложувања на земјоделското земјиште кое во моментот е издадено под закуп на начин што со приватизација на дел од тоа земјиште ќе се зајакне правната сигурност врз земјиштето на идните сопственици и со тоа ќе се охрабрат да ги зголемат вложувањата во насока на порационално и попродуктивно искористување на земјиштѕето, а со тоа и ќе придонесат во севкупен развој на земјоделствпото.

– со приватизација на земјиштето под објектите изградени на земјоделско земјиште ќе се зајакне финасиската состојба на идните сопственици преку можноста за обезбедување на допонителни средства преку кредитирањето што ќе го овозможи заложувањето на таквите објекти пред финасиските институции.

– ќе се окрупни земјоделското земјиште во приватна сопственост со можноста за продажба на земјоделското земјиште во државна сопственост во постапки за консолидација, кое неминовно ќе придонесе за порационално и поекономично искуристување на земјиштето, а со тоа и земјоделското производстѕво ќе го направи поконкурентно.

2. Во законот се предвидени бројни ограничувања кои треба во целост да ја спречат приватизацијата поради лукративни цели па така земјоделско земјиште во државна сопственост, продадено согласно овој закон не може да биде продадено,дарувано,разменето, дадено под концесијаза  геолошки истражувања или експлоатација на минерални суровини,  или пренаменето во градежно најмалку 10 години од денот на склучувањето на договорот за продажба.

За исклучоците од оваа забрана предвидени се исто така бројни заштитни механизми кои ќе спречат индиректно заобиколување на овие забрани па така се предлага со право на сопственост на земјоделско земјиште во државна сопственост  продадено согласно овој закон  а врз кое е засновано право на залог, во постапка на извршување заради намирување на побарување на заложен доверител или во стечајна постапка може да се стекнат само правни и физички лица кои ги исполнуваат условите за стекнување со право на сопственост на земјоделско земјиште во државна сопственост предвидени со овој закон.

Понатаму во случај на продажба на акции или удели на правното лице кое се стекнало со право на сопственост на земјоделско земјиште во државна сопственост на странско правно и физичко лице, по склучувањето на договорот за купопродажба на земјоделско земјиште во државна сопственост при што странското правно, односно физичко лице се стекнало со право на сопственост на акции или удели во процент поголем од 49%, договорот за купопродажба на земјоделско земјиште во државна сопственост е ништовен.

Исто така се предлага во случај на експропријација на земјоделско земјиште продадено согласно овој закон пренаменето во градежно кое го дозволува законот,  надоместокот за експропријација да е во висина на купопродажната цена по која е продадено земјиштето зголемена за вредноста на трајните вложувања без испуштената корист.

За дополнителна заштита се предлага погоренаведените ограничувања да се однесуваат и на физичките и правните лица кои ќе се стекнат со право на сопственост на земјоделско земјиште продадено согласно овој закон по пат на наследство,со договор за доживотна издршка, со договор за распределба на имот за време на живот, со статсуна промена или ликвидација на трговско друштво, во извршна и стечајна постапка.

И на крај се предлага актот или договорот со кој е извршена продажба, дарување, дадена концесија за геолошки истражувања и експлоатација на минерални суровини размена,) или пренамена на земјоделско земјиште во државна сопственост продадено согласно овој закон спротивно на одредбите на овој закон е ништовен, со што се овозможува целосна заштита на јавниот интерес во овој процес.

Во однос на периодот на забраните за давање  под концесија за  геолошки истражувања или експлоатација на минерални суровини и за пренамена во градежно Министерството се раководи од се позабрзаниот технолошки развој и воведување на иновативни технологии во земјоделството кои не го ставаат во прв план статусот на земјиштето (на пример можноста да се одгледува интензивно земјоделско прозводство во објекти на градежно земјиште), што не значи дека доколку има аргументирани  предлози или пак чуство во јавноста  дека овој период е прекраток, Министерството и Владата ќе ја разгледаат можноста за определување на подолг период за забраната. Во овој контекст треба да се напомене и тоа дека пренамена на земјоделското земјиште не се врши по автоматизам по истекот на периодот, ниту тоа зависи само од желбата на сопствениците, туку пред се од планските документи на надлежните државни и локални органи за уредување и искористување на просторот, а во фазите на донесување на тие плански документи Министерствотои за земјоделство, шумарство и водостопанство согласно Законот за земјоделското земјиште и законот за урбанистичко планирање има значајна улога во насока на заштита на земјоделското земјиште од нерационална и неоправдана пренамена.

3.Предвидени се 5 постапки за продажба на земјоделското земјиште.

3.1Во постапката по јавен оглас клучно е да се напомене дека право на купување на земјиште во оваа постапка имаат само закупците на земјоделско земјиште во државна сопственост кои имаат склучено договор за закуп најмалку 3 години пред објавување на огласот. Тука се предвидени исто така определени ограничувања кои треба да спречат купување на земјиште од страна на несовесни и несолвентни закупци па така нема да можат да купат земјиште во оваа постапка закупци кои  имаат обврски за неплатена закупнина и неплатени даноци и придонеси од задолжително социјално осигурување и против кои не се води судска постапка заради раскинување на договорот за закуп заради неисполнување на обврските од договорот.Постојат и други услови кои треба да ги исполнат закупците а кои се во насока на спроведување на одредбите од законот за стекнување на право на сопственост.

Предвидено е во оваа постапка минималната и максималната површина што може да ја купи еден закупец да ја определи Владата на предлог на Министерството во зависнот од големината на вкупната површина на земјоделско земјиште во државна сопственост предмет на договорот за закуп и регионот каде се наоѓа земоделското земјиште, и истата ќе биде определена како процент од вкупната површина на земјоделско земјиште во државна сопственост предмет на договорот за закуп.

Во оваа постапка цената по метар квадратен земјоделско земјиште во државна сопственост во постапка по јавен оглас ја утврдува Владата во зависност од катастарската класа и катастарска општина во кој се наоѓа земјиштето. 

Цената не може да биде утврдена пониско од 0,30 евра по метар квадратен ниту повисоко од 1 евро по метар квадратен изразени во денарска противвредност по среден курс на Народната банка на Република Северна Македонија на денот на утврдување на цената.

Ваквите цени во најголем дел кореспондираат со пазарната вредност на земјоделското земјиште во РСМ која Министерството ја има констатирано во рамки на постапките по законот за консолидација па и по актуелниот закон за продажба во кои е вршена процена на пазарната вредност на земјоделското земјиште и во приватан и во државна сопственост од страна на овластени проценители и на земјиште во разни региони од државата. Доколку има аргументирани  предлози или пак чуство во јавноста  дека овие прагови на цени се прениски Министерството и Владата со должно внимание ќе ги разгледаат истите.

За истакнување во оваа постапка за продажба е тоа што приватизацијата на земјиштето нема да влијае на исполнување на бизнис планот со кој се обврзал закупецот со склучувањето на договорот за закуп на земјиштето кое би го купил и како гаранција за исполнување на таквата обврска се предвидени соодветни пенали за нереализирање на бизнис планот.

Со предложеното решение во оваа постапка ќе се отстрани можноста што сега може да се примени согласно актуелниот закон, а тоа е да се спроведе постапка за продажба на земјоделско земјиште дадено под закуп независно од желбата на закупецот истото да го купи и да се случи ситуација во која земјиштето кое правните и физички лица го имаат под закуп да биде продадено на трето лице а нив да им биде исплатен само надоместок за долгогодишните насади и трајни вложувања доколку има такви.

3.2 Во постапката по јавен повик ќе се продава слободното земјоделско земјиште кое како што е нагласено на почетокот е пред се земјиште за кое во изминатите 20 години никој не пројавил интерес за обработка по пат на закуп или плодоуживање и истото ќе биде понудено на продажба со цел истото да се стави ви функција на земјоделското производство, а не да се запуштува и да се претвори но некорисна деградирана шума.

Предвидено е продажбата да се одвива преку тригодишна програма која може да опфати најмногу 50.000 хектари која никако не значи дека и целата ќе биде продадена туку целта е да се има на располагање толкава површина, а колку од неа ќе се продаде ќе зависи пред се од интересот за земхјиштето и одлуките на Владата за распишување на јавни повици за продажба на истото.

Продажбата во оваа постапка ќе се врши по пат на електронска аукција и ќе се продава на лицата кои ќе дадат највисока цена, која не може да биде пониска од 1 евро за земјоделско земјиште за I и II класа, 0,50 евра за за земјоделско земјиште III и IV катастарска класа и 0,20 евра за земјоделско земјиште од V до VIII катастарска класа.

За напоменување е дека во оваа постапка продажбата може да биде условена со определени инвестиции и вработување за идните сопственици, како и со определена солвентност на понудувачите во моментот на поднесување на понудата што тренба да претставува некаква гаранција дека со продажбата ќе се постигне планираниот развој на тоа земјиште.

Во постапката се предвидени и соодветни банкарски гаранции за учество во постапката и за извршување на договорот што треба да ги одврати сите оние понудувачи кои во оваа постапка се со намера да се стекнат со право на сопственост на државно земјопделско земјиште од некои лукреативни цели.

3.3. Продажбата на земјоделското земјиште земјиште определено како технолошка целина на оранжеријата евидентирано во катастарот на недвижности како нива под оранжерии, нива под помошни објекти, нива под објекти за примарна обработка на земјоделски производи и земјиште меѓу објекти со мери и граници определени со геодетски елаборат и земјиште во државна сопственост определено како технолошка целина на стопански двор евидентирано во катастарот на недвижности како нива под помошни објекти, нива под објекти за примарна обработка на земјоделски производи и земјиште меѓу објекти со мери и граници определени со геодетски елаборат се врши по пат на непосредна спогодба со склучување на договор за продажба меѓу министерот и сопственикот на оранжеријата и помошните објекти во функција на оранжеријата, односно со сопственикот на објектите во стопанскиот двор.

Земјоделското земјиште во ова постапка се продава по цена утврдена за продажба на земјиште по пат на јавен оглас односно од 0,30 до 1 евро согласно одлуката на Владата.

Површината на земјоделско земјиште во државна сопственост која може да биде предмет на продажба во оваа постапка не смее да изнесува повеќе од два пати од површината на земјиштето под оранжеријата односно објектот.

3,4 Со продажбата во постапката за консолидација ќе се овозможи окрупнување на земјиштето во случаите кога ќе се создадат сосопственички односи помеѓу приватната и државната сопственост. Купопродажната цена за земјиштето во оваа постапка се утврдува согласно пазарната вредност на земјиштето проценета во постапката за консолидација од страна на овластен проценител.

3,5 Слободно земјоделско земјиште во државна сопственост може да биде продадено со склучување на договор за продажба со непосредна спогодба за реализација на стратешки инвестиционен проект одобрен согласно Законот за стратешки инвестиции во Република Северна Македонија.

Договорот во оваа постапка го склучува министерот под услови и за цена по метар квадратен утврдени со законот со кој одобрува  реализација на стратешки инвестиционен проект.

Имајќи во предвид дека реализацијата на стратешки инвестиционен проект се реализира со посебен закон, транспарентноста на продажбата во оваа постапка е обезбедена на секое ниво почнувајчи од алатките за транспарентност согласно деловникот на Владата продолжувајќи со расправите во собраниските тела и пленарните седници.

Исклучокот за стекнување со право на сопственост врз земјоделско земјиште во државна сопственост на посреден начин на странски правни и физички лица преку соспвеност на акции и удели во трговски друштва основани во Република Северна Македонија всушност согласно законот за трговски друштва ваквите друштва немаат статус на странско правно лице независно од процентот на сопственост на акции или удели во таквото друштво, односно таквото правно лице има статус на домашно трговско друштво. Останатите одредби во законот кои се однесуваат на стекнување со право на сопственост на странски правни и физички лица согласно  предложениот закон се веќе постоечки одредби во важечкиот Закон за продажба на земјоделското земјиште во државна сопственост.